Le droit des biens est l’un des derniers bastions du Code civil à résister aux assauts de la fièvre réformatrice qui semble saisir les juristes français. De la plume de Carbonnier qui portât une élégante réforme en droit des personnes et de la famille à la réforme de l’ordonnance du 10 février 2016 relative au droit des contrats, en passant par la réforme des sûretés et celle des textes relatifs à la prescription… Les textes à n’avoir pas été modifiés depuis le 21 mars 1804 se font de plus en plus rares. L’Association Henri Capitant, sous l’égide du Professeur Perinet-Marquet, s’était pourtant proposée dans cet exercice[1]. Mais son appel au changement est, pour l’instant, resté lettre morte. Le droit des biens n’est pas pour autant un droit mort. Loin s’en faut et c’est majoritairement sur la jurisprudence que l’attention du spécialiste se focalise. À la marge, certaines nouveautés s’insèrent çà et là.
1. L’empiètement
En droit français, l’absolutisme de la propriété, inviolable et sacrée, conduit à un traitement juridique particulièrement dur vis-à-vis des empiètements. En effet, le principe veut que lorsqu’une personne, construisant sur son propre terrain, empiète sur le fonds voisin, la destruction de l’ouvrage soit ordonnée quand bien même elle serait de bonne foi. Se fondant sur l’article 545 du Code civil qui n’autorise l’expropriation que pour une cause d’utilité publique
[2], la jurisprudence ordonne nécessairement la destruction des constructions sur le terrain d’autrui, fussent-elles minimes. Cette rigueur dans l’application des textes n’est pas sans soulever les objections de la doctrine
[3], mais aussi des praticiens qui tentent régulièrement de plaider l’absence de proportionnalité et de justice d’une telle sanction
[4].
Dans une décision du 21 décembre dernier (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-25.406, FS-P+B+I), la Cour de cassation a, une fois encore, réaffirmé ce principe. Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain a assigné les propriétaires du terrain voisin, afin d’obtenir la démolition de la partie d’un bâtiment et de murs de clôture édifiés par ceux-ci qui empiétaient sur son fonds. La Haute juridiction refuse d’accueillir le pourvoi considérant que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ». Ainsi, l’auteur de l’empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement.
La solution est donc imparable : le juge ordonnera la destruction de l’ouvrage qui empiète sur le fonds contigu. Mais quid lorsque l’empiètement intervient sur le mur mitoyen ? Cette question a reçu une réponse dans une décision du 6 juillet dernier (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 15-17.278, FS-P+B[5]). Voilà un propriétaire qui construit une extension de son domicile dont un bris de toiture et le chéneau dépasse en surplomb sur le mur mitoyen. Le propriétaire du fond contigu agit alors contre lui et demande la destruction de tout ce qui surplombe ledit mur.
Il invoque trois fondements. Le premier relatif à l’absence de conformité de la construction eu égard au permis délivré est écarté car la différence de 8 mm a été jugée trop peu importante. Le deuxième résidait dans le fait que cet empiétement faisait obstacle à l’exercice du droit de surélévation que le Code civil offre aux propriétaires d’un mur mitoyen. Sur ce point, la Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond. En effet, ils ont considéré que la construction réalisée étant autoportante et ne prenant pas appui sur les murs, elle ne faisait pas obstacle au droit d’exhaussement ouvert par l’article 660 du Code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n’entrait donc pas dans les prévisions de l’article 658. C’est sur le troisième moyen que la Haute juridiction accueille la demande, encore que cela ne soit pas dans la mesure espérée par le voisin lésé. Elle reconnait l’existence d’un empiètement non pas sur l’ensemble du mur, mais uniquement jusqu’à son « centre ». Ainsi, le retrait doit se faire uniquement jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen. La Cour de cassation opte donc toujours pour une conception classique quant à la mitoyenneté, laquelle n’emporte pas adhésion[6] eu égard à la nature spécifique de la mitoyenneté.
2. La propriété apparente
La question prioritaire de constitutionnalité (QPC) est un formidable outil qui permet de faire bouger les lignes et donne l’occasion de très belles décisions qui font le bonheur des commentateurs. La QPC doit porter soit, comme le prévoit l’article 61-1 de la Constitution, sur une disposition législative, soit sur le texte à la lumière de l’interprétation jurisprudentielle
[7] comme c’est le cas dans notre premier arrêt.
Saisie d’une QPC relative à l’article 544 du Code civil, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 15-21.790, FS-P+B[8]) a refusé de la transmettre au Conseil constitutionnel. On ne remet pas si aisément en cause la pierre angulaire du magnifique édifice juridique qu’est le Code civil.
En l’espèce, il était question d’un litige relatif à un terrain à bâtir dont différents protagonistes revendiquaient la propriété indivise. Entre temps, l’un d’eux vend le bien à un tiers. Evidemment, un litige vient opposer l’acquéreur et un de ceux qui, jusque-là, revendiquaient la propriété indivise. Au fond, l’acquéreur qui se prévalait de la théorie de la propriété apparente l’emporte. La cour d’appel reconnaît alors qu’il était de bonne foi et qu’il avait commis une erreur commune. C’est alors que son contradicteur, persuadé que cette théorie était attentatoire au droit de propriété, a soumis à la Cour de cassation une QPC, tentant le tout pour le tout.
La question était posée en ces termes : « L’article 544 du Code civil, tel qu’interprété par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, en ce qu’elle admet la validité de la vente d’un bien immobilier par un propriétaire apparent, si l’acquéreur est de bonne foi et victime de l’erreur commune, et admet donc la perte de son bien par le véritable propriétaire, est-elle contraire aux droits et libertés garantis par la Constitution et notamment au droit de propriété visé aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ? ». Si la Cour de cassation rappelle que l’on peut contester la portée effective qu’une interprétation jurisprudentielle constante confère à une disposition légale, elle considère que ladite question visait, en réalité, non à remettre en cause la validité de l’article 544 du Code civil mais celle la construction prétorienne de la théorie de l’apparence qui est appliquée dans la cadre de la propriété immobilière.
La question de la théorie de l’apparence est largement débattue et ne fait pas l’unanimité. L’objectif de ce mécanisme est de permettre de porter atteinte au droit de propriété du verus dominus d’un immeuble au profit du tiers contractant dès lors que ce dernier l’a acquis en croyant légitimement que son vendeur en était propriétaire. Ainsi, la bonne foi vient jouer son rôle premier : permettre à celui qui l’est d’acquérir la propriété[9]. Certains commentateurs voyaient l’occasion dans cette QPC d’interroger sa conformité à la Constitution[10] et, ce d’autant plus souhaitable qu’elle porte atteinte au droit de propriété, seul droit « inviolable et sacré » constitutionnellement protégé. Néanmoins, la nature même de cette théorie, d’origine jurisprudentielle empêche que la question de sa conformité à la Constitution soit examinée. Sauf à ce que le législateur vienne consacrer sur le plan législatif la théorie de l’apparence, ce rejet met fin aux espoirs de voir ce mécanisme soumis à un contrôle de constitutionnalité.
La théorie de l’apparence était à l’honneur. Le même jour, une autre décision est venue apprécier ses modalités de mise en œuvre (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 15-21.790, FS-P+B[11]).
Un propriétaire se voit assigner par l’Office national des forêts (ONF) qui demande son expulsion ainsi que la démolition des bâtiments sis sur le terrain qu’il a acheté, au motif que ceux-ci sont construits sur la zone des cinquante pas géométriques[12]. Il invoque alors la théorie de la propriété apparente et allègue de sa bonne foi pour faire obstacle à la demande. En effet, il souligne que l’édifice a été construit en vertu d’un permis de construire délivré par la commune en 1974 lequel précisait que les constructions autorisées seraient implantées à cinq mètres de la limite des cinquante pas et qu’un certificat de conformité avait été délivré en 1980. Que si les actes notariés des ventes antérieures précisaient que la parcelle vendue était bordée par la réserve des cinquante pas, l’acte authentique qui constatait son achat comportait la mention marginale selon laquelle le bien et les constructions vendues dépendaient « pour partie de la zone des cinquante pas » mais qu’elle avait été biffée. Pour contester sa bonne foi, l’ONF souligne que c’est lui-même qui avait mentionné, à l’occasion d’un contrôle de ses agents, qu’il savait que sa maison était pour partie édifiée sur la réserve des cinquante pas. La Cour d’appel fait alors droit à la demande d’expulsion et de destruction initiée par l’ONF.
Au visa de l’article 544 du Code civil, la Cour de cassation vient censurer la décision pour défaut de base légal. La troisième chambre civile rappelle que l’on doit rechercher si le propriétaire était de bonne foi au moment de l’acquisition, ce qui lui aurait permis de se prévaloir d’une erreur commune. Ainsi, peu importe qu’il découvre ultérieurement que son bien était sis en partie sur le domaine public. La bonne foi doit donc faire l’objet d’une appréciation subjective qui repose sur l’idée que l’apparence rendait l’erreur commune et invincible. L’idée qui préside à ce mécanisme, somme toute assez marginal, est de ne pas punir celui qui ignore légitimement au moment de l’acquisition que le bien viole la règle des cinquante pas d’autant que le permis accompagné d’un certificat de conformité semblent légitimer le propos de défendeur en l’espèce.
3. Le droit d’accession
L’article 546 du Code civil énonce que «
la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. ». Ce droit, appelé droit d’accession, offre au titulaire de la propriété le bénéfice des accroissements qui viendraient s’incorporer.
L’incorporation peut être naturelle mais aussi artificielle. C’est le cas lorsqu’il s’agit de biefs permettant l’acheminement de l’eau entre un canal et un moulin. C’est de cela dont il est question dans une décision du 27 avril dernier rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-10.753, FS-P+B[13]). Dans cette affaire, le jeune propriétaire d’un moulin, qui désirait restaurer celui-ci dans sa fonction, assigne en justice le propriétaire des parcelles sur lesquelles sont situés les biefs, en vue d’obtenir l’interdiction de faire obstacle à son passage sur les francs bords du canal dont il revendiquait l’entière propriété. Néanmoins, le moulin ayant cessé de fonctionner depuis fort longtemps, le défendeur conteste la demande arguant que la présomption acquisitive avait joué en sa faveur et qu’il en était devenu propriétaire.
Les juges du fond, loin de s’en tenir à l’argument, considèrent que l’on devait appliquer l’adage accessorium sequitur principale aux biefs lesquels étaient indispensables à la mise en marche du moulin. Selon l’argumentaire, la règle de l’accessoire faisait obstacle à la prescription acquisitive par le propriétaire du terrain sur lequel le bief passe. Ainsi, en voulant respecter le principe de l’unité des biens qui sous-tend la règle de l’accessoire, il semblait opportun d’écarter la prescription acquisitive. Au visa de l’article 546 du Code civil, la Cour de cassation vient remettre de l’ordre dans un attendu des plus clairs : « l’article 546 du Code civil instaure, en faveur de celui qui l’invoque, une présomption de propriété par accession qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription ». Ainsi, inversant le raisonnement, la troisième chambre civile énonce que la preuve de la mise en œuvre de la prescription acquisitive fait échec à l’application de l’accession. Par cet attendu, la Haute juridiction vient rappeler que cette disposition n’est pas d’ordre public et qu’elle ne constitue qu’une simple présomption[14].
L’accession est un effet automatique de la propriété et le propriétaire dont le fonds bénéficie d’une telle incorporation peut choisir de le faire sien ou, au contraire, d’en refuser l’idée. Les textes prévoient donc la possibilité pour lui de demander, lorsque l’incorporation est artificielle, la remise en l’état de son bien aux frais de celui qui en est la cause. S’il décide de conserver cet accroissement, le Code civil a prévu des règles afin d’indemniser le propriétaire du bien absorbé. Cette question de l’indemnisation est prévue à l’article 555 du Code civil.
La Cour de cassation est également venue préciser les modalités de ce remboursement lorsque celui qui a financé des constructions sur le terrain d’une personne s’avère être son concubin (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-12.384, FS-P+B[15]). Dans cette affaire, la troisième chambre civile réaffirme que les dispositions de l’article 555 du Code civil s’appliquent aux concubins sauf à démontrer que le concubin qui a financé ces constructions avait entendu faire une donation – indirecte – au propriétaire, ce qui suppose de prouver qu’il y ait eu un animus donandi.
La Cour de cassation vient mettre fin aux doutes qui se faisaient jour sur la tessiture de l’engagement financier du tiers. Elle fait une lecture stricte du texte, qui ne précise pas que l’indemnisation de celui qui a concouru à la construction d’un ouvrage sur le terrain d’autrui est subordonnée au caractère exclusif de sa participation. Dès lors qu’un tiers, fut-il un concubin, concoure à l’édification d’une construction sur un terrain dont il n’est pas le propriétaire et que ce dernier conserve lesdites constructions, par choix ou en conséquence de la bonne foi du constructeur, il y a indemnisation. Si le propriétaire peut, du fait de l’option dans le calcul de l’indemnisation, faire un bénéfice grâce à la construction, il ne saurait le faire au détriment du constructeur. Limiter l’indemnisation du constructeur aux seules situations de financement exclusif serait contraire tant à la lettre du texte qu’à l’esprit. En effet, s’il est parfois complexe de juger de l’impact d’une construction sur la valeur globale du bien, il est aisé de savoir quel est le montant engagé par ce tiers. Rejeter l’indemnisation, permettrait au propriétaire de s’enrichir au détriment du tiers sans réelle justification, ce que le texte veut justement éviter. En effet, le texte de l’article 555 « procède à un compromis entre le respect dû à la propriété et le souci d’éviter un enrichissement injuste du propriétaire ». Une autre interprétation aurait nui à cet esprit. L’équilibre est précaire mais la justice est sauve.
4. Le droit d’usage d’une source
L’eau est une ressource fondamentale. Sa nature particulièrement nécessaire semble s’accorder de plus en plus mal avec une appropriation privée et certains vont jusqu’à militer pour considérer toutes les sources d’eau potable comme des biens communs. Si l’idée semble commencer à faire son chemin, notre droit positif n’a pas adopté cette posture. L’article 642, alinéa 3, du Code civil dispose que le propriétaire d’une source ne peut pas en user de manière à enlever aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire, mais si les habitants n’en n’ont pas acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts. C’est de la mise en œuvre de cet article dont il est question dans cette décision du 6 juillet 2017 (
Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-19.539, FS-P+B[16]).
En 2003, une société civile immobilière a acquis un terrain sur lequel est située une source, alors captée et exploitée, depuis 1970, par un syndicat intercommunal, afin d’alimenter en eau des habitants des communes environnantes. Six années passent et la société notifie au syndicat intercommunal son intention de résilier la convention de captation de l’eau. Suite à cela, elle assigne le syndicat afin de faire constater judiciairement que l’exploitation de la source est sans droit ni titre. Elle demande alors le paiement d’une indemnité au titre de l’exploitation poursuivie depuis la résiliation de la convention.
La Cour d’appel rejette la demande. Elle retient que le syndicat intercommunal exploite la source depuis plus de trente ans et qu’il bénéficie d’une prescription acquisitive de cet usage de nature à exclure le droit à indemnité de l’article 642 du Code civil. Selon les motifs de la décision, depuis le début de la captation et de l’exploitation de l’eau, le syndicat a joui d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de l’usage de l’eau jaillissant de cette source. La société civile immobilière forme alors pourvoi à l’encontre de la décision, lequel est accueilli. La Cour de cassation souligne que l’accord qui avait permis ladite exploitation – et qui avait été dénoncé par la société – prévoyait en contrepartie du captage, une indemnisation sous forme de travaux d’amélioration au profit du propriétaire du fonds et de fourniture gratuite d’eau traitée. Ainsi, le syndicat n’a point prescrit l’usage et il convenait que soit prononcée une indemnité pour la poursuite de l’exploitation.
5. Les servitudes.
L’année 2017 a permis à la Cour de cassation de préciser quelques solutions quant aux servitudes. D’abord, la Haute juridiction est venue rappeler dans une décision inédite automnale (
Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-50.006, FS-D[17]), les conditions de forme relatives à la constitution d’une servitude et préciser la question de la preuve de celle-ci. Au visa de l’article 690 du Code civil, la Cour de cassation vient énoncer que la constitution d’une servitude par titre peut résulter d’un simple accord du ou des propriétaires des fonds servant et dominant, même non écrit, dès lors qu’il n’est pas équivoque. En effet, la solution rappelle opportunément que «
aucun texte n’exige que l’acte constitutif d’une servitude soit dressé en la forme authentique ou publié ». La solution est logique. Il est évident que si le simple accord, même non écrit, peut créer une servitude, il serait surprenant d’exiger un acte écrit authentique ou publié au registre immobilier.
En l’espèce, lors de l’assemblée générale de la copropriété, les copropriétaires votent, au profit de l’hôtel voisin, une autorisation d’ouvertures sur un patio constituant une servitude de vue. Cette résolution votée en deux temps[18], pour des raisons de modification du permis du construire, mais jamais le syndic ne fit établir d’acte authentique actant ladite servitude. Face à la résistance d’un des copropriétaires, la société gérant l’hôtel l’avait assigné ainsi que le syndic. Cependant, elle avait été déboutée de ses demandes au motif qu’aucun acte authentique ou publié n’avait rendu effective la servitude. La troisième chambre civile censure les juges du fond car l’établissement d’un acte authentique n’est pas ad valididatem mais a seulement pour but de permettre la publicité de la servitude au service chargé de la chargé de la publicité foncière[19] afin de la rendre opposable aux tiers. Reste qu’en l’absence d’écrit, la preuve de l’existence de cette servitude sera plus délicate mais pas impossible. En l’espèce, ce n’était pas le cas puisque deux procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété avaient acté l’existence d’une telle servitude !
Deux mois plus tard, la troisième chambre revenait sur les servitudes de vue, dans un arrêt promis à une large publicité (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26.240, FS-P+B+I [20]). Cette décision vient clarifier les conditions d’application des distances de vue prescrites par l’article 678 du Code civil.
La servitude de vue s’applique dès lors qu’il est possible, depuis le fond dominant, de regarder sans effort particulier et de manière constante et normale sur le fonds voisin. Selon une lecture conjointe des articles 678 à 680 du Code civil, toute ouverture constitutive d’une vue sur le fonds voisin doit respecter une distance minimale d’un mètre quatre-vingt-dix en vue droite et de soixante centimètres entre l’ouverture ou la bordure du balcon et la limite du fonds servant par vues obliques ou de côté. Pour que puisse être retenue une servitude de vue, la jurisprudence a, de manière constante, affirmé la nécessité que les deux fonds soient contigus[21]. Or, en l’espèce, les deux fonds ne sont pas contigus puisqu’ils sont séparés par une bande de terrain qui n’appartient à aucun des deux propriétaires en litige quand bien même celle-ci est un espace privé à un usage commun, en l’occurrence un chemin. Ainsi, la Haute juridiction censure la cour d’appel pour avoir ordonné la suppression des vues litigieuses alors que celles-ci ne répondaient pas à la définition légale faute de contiguïté.
Au mois de juin, la Cour de cassation a rendu une décision plus confidentielle (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.788, FS-D[22]) mais qui, de par son apport technique s’avère intéressant. Le propriétaire d’un terrain enclavé assigna les propriétaires de deux fonds voisins en vue d’obtenir une servitude de passage afin d’accéder à la voie publique. Outre la contestation de l’action en désenclavement attentée par leur voisin, une des parties assignées invoque, à son profit, l’existence d’une servitude conventionnelle de passage sur une des parcelles des requérants, en vertu d’un procès-verbal de bornage.
Deux points nécessitaient une réponse. Le premier était de savoir si le procès-verbal de bornage pouvait valoir titre constitutif d’une servitude. Le second consistait à analyser si l’action en désenclavement pouvait être accueillie.
Sur le premier problème, la cour d’appel réceptive à l’argumentaire estima que le procès-verbal de bornage valait comme titre constitutif d’une servitude conventionnelle de passage. Saisie du pourvoi, la Cour de cassation considère que les éléments contenus dans le procès-verbal et ses annexes sont suffisant pour identifier clairement l’assiette de la servitude, qui est alors pleinement constituée. Elle rejette alors le pourvoi considérant que les exigences posées par les textes étaient remplies.
Sur la demande de désenclavement, la Cour de cassation censure la décision des juges du fond qui, pour accueillir la demande en désenclavement des parcelles, se fondent sur l’existence de propriétaires différents entre les parcelles bénéficiant d’un accès à la voie publique et celles qui n’en avaient aucun. Selon la cour d’appel, ces dernières n’ayant pas d’accès au chemin, elles ne pouvaient tout simplement pas faire l’objet d’une exploitation agricole. Par cette décision, la Cour vient rappeler qu’aucune demande fondée sur les articles 682 et suivants du Code civil ne saurait prospérer au profit celui qui use d’un fonds enclavé, dès lors que ce dernier bénéficie, dans la pratique, d’un accès à la voie publique.
Enfin, une dernière décision vient rappeler que l’action en élagage, fondée sur l’article 673 du Code civil, est imprescriptible. La Cour de cassation ajoute que cette action ne saurait être limitée par l’appartenance des arbres à un espace boisé classé (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-13.953, FS-P+B[23]). Les propriétaires d’un fonds refusaient d’élaguer les branches de leurs arbres qui dépassaient sur le fonds voisin. Le motif allégué d’un tel refus résidait dans le fait qu’ils étaient dans un espace boisé classé et, qu’à ce titre, les articles L. 130 et suivants du Code de l’urbanisme leur imposaient d’obtenir une autorisation pour la coupe et l’élagage. Cet argument n’a pas convaincu la Haute juridiction qui souligne qu’en aucun cas la demande d’élagage n’emporte pas obligation de détruire les arbres concernés. Soulignant que cet élagage n’était pas nuisible à la conservation des arbres objet du litige, la troisième chambre civile met en exergue que l’obligation de déclaration préalable ne s’applique pas à la moindre branche à couper et que la conciliation avec l’article 673 du Code civil était absolument possible.
6. L’indivision
L’indivision n’est pas un état naturel et la précarité de l’indivision est le principe affirmé de tous temps par les textes. Cet état de cohabitation entre plusieurs personnes sur un même bien peut soulever certains problèmes que ce soit dans la vie de l’indivision que dans sa fin.
Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 16 mars 2017 (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 16-13.063, FS-P+B[24]), la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la question de la validité d’un bail conclu au nom d’une indivision.
En l’espèce, le mandataire d’une indivision signe un bail au nom de celle-ci. Alors que le bail arrive à son terme, les indivisaires donnent congé aux locataires pour vendre. Ils assignent alors les locataires en validité du congé mais ces derniers réfutent, par un jeu de dominos, la validité du bail et donc, ipso facto, celle du congé. En effet, selon l’article 815-3 du Code civil, l’unanimité de principe en matière d’indivision n’est pas exigée notamment pour la conclusion d’un bail d’habitation. Dans ce cas, l’accord des indivisaires représentant la majorité des deux tiers des droits indivis suffit à rendre valide l’acte. Néanmoins, cela implique que l’on désigne expressément ces indivisaires, ne serait-ce que pour pouvoir attester que le quorum est atteint. Ce n’est pas ce qui avait été fait en l’espèce et le contrat de bail avait été signé au nom de « l’indivision Hubert de X » sans aucune autre précision. Les locataires considèrent que la nullité étant absolue, elle ne saurait être couverte par le fait qu’ils aient exécuté le bail. Déboutés au fond, ils ont formé un pourvoi en cassation que la troisième chambre civile n’a pas accueilli.
Sans surprise[25], la Cour de cassation énonce que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue. Le mandataire ne peut agir au nom de l’indivision mais seulement au nom des indivisaires : ainsi, en mentionnant l’indivision et non les indivisaires, la seule sanction possible est la nullité. La Haute juridiction relève ensuite, avec pertinence, que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté. Or ce n’est pas le cas dans cette situation : le bail avait été exécuté. Ainsi, la Cour applique la règle selon laquelle l’exception de nullité ne peut pas être invoquée par le défendeur qui a entamé l’exécution du contrat, peu importe la nature de la nullité en présence[26].
Si l’on choisit ses amis, on ne choisit pas sa famille. L’indivision intervient, le plus souvent, dans le cadre successoral. L’indivision est un état qui a vocation à ne pas être pérenne, un état transitoire. Néanmoins, cette transition a tendance à se prolonger jusqu’au décès du conjoint survivant quand elle intervient dans un cadre successoral sauf en présence de conflits entre indivisaires ou de problèmes financiers d’un des indivisaires. C’est de ce dernier cas qu’il est question dans les deux arrêts que nous allons aborder ici.
Dans une première espèce du 12 juillet (Cass. 1re civ., 12 juill. 2017, n° 16-20.915, FS-P+B[27]), un homme décède en laissant pour lui succéder son épouse, commune en bien. Le de cujus n’ayant eu qu’un seul fils issu de leur union, la veuve est usufruitière de l’ensemble de la succession. Depuis le décès, la femme et le fils se sont retrouvés copropriétaires à parts égales de la nue-propriété d’un appartement. Le fils semble connaître quelques déboires financiers et sa banque demande en justice que le partage de l’indivision ainsi que la licitation préalable de l’appartement indivis. La cour d’appel prononce le maintien en indivision, non pour cinq années comme le prévoit l’article 823 du Code civil, mais jusqu’à son décès.
La décision des juges du fond, motivée en équité par le grand âge de la veuve, est alors soumise à l’analyse des hauts magistrats. La Cour de cassation censure la décision pour violation de la loi. D’abord, elle rappelle la règle posée à l’article 822, alinéa 2, en vertu de laquelle le conjoint survivant peut, à défaut de descendants mineurs, demander le maintien de l’indivision à la condition de justifier de son statut de copropriétaire des locaux d’habitation avant le décès. C’est sur le second texte, l’article 823 du Code civil, que la Cour est venue censurer les juges du second degré. Elle souligne que le maintien dans l’indivision ne peut être prescrit pour une durée supérieure à cinq ans et peut être renouvelé jusqu’au décès du conjoint survivant. Ainsi, en écartant la durée et les demandes de renouvellement, la décision ne pouvait être que cassée.
Le second arrêt en date du 20 septembre (Cass. com. 20 sept. 2017, n° 16-14.295, F-P+B+I[28]) vient mettre en lumière les interactions entre les dispositions applicables à l’indivision et celles, spécifiques, applicables en situation de procédure collective.
Une mère vit dans un immeuble qu’elle possède en indivision avec ses deux enfants. Or, il s’avère que l’un de ses fils fait l’objet d’une procédure collective qui se solde par une liquidation judiciaire. Très logiquement, le liquidateur demande la liquidation et le partage de l’indivision et préalablement à cela la licitation de l’immeuble. La mère, en qualité de coïndivisaire, demande que lui soit attribué préférentiellement l’immeuble dans le partage en vertu articles 822 et 831-2 du Code civil.
Toute la question résidait dans le fait de savoir si la procédure collective en cours ne faisait pas obstacle au jeu de l’attribution préférentielle. Se fondant sur la nature d’ordre public des règles applicables aux procédures collectives, les juges du fond ont écartés la possibilité d’une attribution préférentielle au profit de la mère. Les juges d’appel considèrent alors que les règles relatives à la réalisation des actifs de la procédure collective ont vocation à s’appliquer en l’espèce. Saisie du pourvoi, la Cour de cassation censure la décision au motif que lorsque l’indivision préexiste à la procédure collective, les règles de l’indivision priment, permettant alors d’envisager la mise en œuvre de l’attribution préférentielle. La primauté des règles de l’indivision sur celles de la procédure collective en cas d’antériorité avait déjà été affirmée dans le cadre d’une demande de licitation-partage d’un bien indivis[29]. Mais la décision, ici, va plus loin : elle tire toutes les conséquences de cette affirmation en permettant au coïndivisaire de demander l’attribution préférentielle du bien. Cela ne privera pas la procédure collective de son droit de gage mais il portera, le cas échéant, sur la soulte à verser et non sur le bien.
7. L’usufruit
L’usufruit, pour sa part est un démembrement de la propriété et opère une répartition des différentes utilités de la chose entre deux titulaires différents : l’un aura la nue-propriété quand l’autre a l’
usus et le
fructus. L’actualité jurisprudentielle sur cette question s’est concentrée principalement sur la fin de l’usufruit.
Dans le premier cas, la Cour de cassation s’est interrogée sur le sort de l’usufruit face à un non-usage trentenaire (Cass. 3e civ, 27 avr. 2017, n° 15-23.468, FS-D[30]) ou autrement formulé, elle se demandait si la prescription extinctive pouvait être invoquée à l’encontre de l’usufruit. La Haute juridiction répond par l’affirmative.
Dans cette affaire, une femme et son fils viennent à la succession du mari dans les années 50. Se partageant une parcelle pour partie en usufruit et une autre en pleine propriété, un litige nait. Le fils du de cujus avait fait édifier quatre maisons et la veuve l’assigne au paiement de certaines sommes au titre de loyers perçus. Le fils réfute la prétention invoquant l’extinction de l’usufruit par non-usage trentenaire, lequel est accueilli au fond. Saisie du pourvoi de la veuve, la troisième chambre civile estime que les deux protagonistes étaient indivisaires en jouissance et que la veuve ne justifiait d’aucun acte de jouissance de son chef depuis plus de trente ans. Elle approuve alors la cour d’appel d’avoir retenu que les actes de jouissance accomplis par le fils du défunt ne pouvaient avoir interrompu la prescription trentenaire pour non-usage de l’usufruit de la veuve. Ainsi, le fils s’est retrouvé, par le jeu de l’extinction, plein propriétaire. Cette décision, pragmatique comme le soulignent certains auteurs, devrait pousser les usufruitiers à plus de vigilance et à mettre en pratique des actes de jouissance effective s’ils ne veulent pas voir leurs droits s’éteindre.
Dans la seconde affaire qui nous intéresse, il s’agit de savoir si l’héritier de l’usufruitier pouvait reprendre une action relative à l’usufruit quand l’autre héritier – par ailleurs nu-propriétaire avant le décès de l’usufruitier – réunit entre ses mains les qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 15-22.482, FS-P+B+I[31]).
En l’espèce, un père a légué la nue-propriété de deux parcelles à son fils réservant à la mère l’usufruit. Or, l’article 595, alinéa 4, du Code civil interdit à l’usufruitier de donner seul à bail un fonds rural sans autorisation judiciaire. La mère assigne donc le fils afin de faire annuler le bail rural que ce dernier a consenti sur les parcelles dont elle avait l’usufruit et, par voie de conséquence, l’expulsion du preneur. Au cours de l’instance, la mère décède laissant pour venir à sa succession deux fils, dont celui contre lequel elle avait agi. L’amour fraternel n’a pas porté les deux frères à trouver une solution amiable. Le deuxième fils reprend donc l’action initiée par sa mère et voit la demande accueillie en appel.
Les juges du fond annulent le bail rural et prononcent l’expulsion du preneur après avoir retenu que l’action a été régulièrement reprise par le fils de l’usufruitière qui a toute qualité pour continuer à agir. Au visa de l’article 617 du Code civil, la Cour de cassation censure la décision énonçant que la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit dans la même main mettait fin à l’usufruit. En effet, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mains du fils à la suite du décès de l’usufruitière prive l’autre fils du droit d’agir. La formulation est étonnante car il aurait simplement suffi de rappeler le caractère viager de l’usufruit et donc que le décès de l’usufruitier entraîne ipso facto l’extinction de l’usufruit. Cette nature empêche alors la transmission de l’action en justice quand bien même celle-ci a été introduite du vivant de l’usufruitier : il s’agit d’une action en nullité relative qui ne saurait être transmise à cause de mort.
8. Les trésors
L’évocation du mot trésor évoque des aventures de pirates, de Templiers, de longues épopées, des pierres précieuses, des écus d’or et des malédictions mais la réalité est souvent moins épique. Ici, il est question d’un trésor qui n’en avait pas l’air et de déterminer qui est l’inventeur dudit trésor (
Cass. 1re civ., 5 juill. 2017, n° 16-19.340, FS-P+B+I[32]). Un curé cherchant quelques subsides pour sa paroisse dans les années 80 vend quelques objets dont un tableau
a priori sans intérêt. L’acquéreur qui était brocanteur fait restaurer ledit tableau, sur les conseils d’un bon ami antiquaire, qui s’avère cacher, sous un badigeon, une Pietà avec saint Jean et deux anges, peinte sur fond doré. Cette œuvre du XV
e siècle fut alors attribuée à Jean Malouel, célèbre peintre du Duc de Bourgogne, Philippe le Hardy.
Le Louvre, après d’âpres négociation, acquiert l’œuvre pour 7,8 millions d’euros. Sur ce montant, la commune récupère près de 2,3 millions en vertu de la loi de séparation de l’Église et de l’État de 1905. Sauf que l’ami antiquaire qui avait conseillé au brocanteur de confier le tableau au restaurateur d’art en raison de la patine dorée se sent lésé dans cette affaire. C’est, selon lui, son intuition qui avait permis la découverte du trésor caché et, en tant qu’inventeur dudit trésor, il prétendait à la moitié de son prix. Au moyen de ses prétentions, il invoquait l’article 716 du Code civil qui dispose que « toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard » constitue un trésor. Les juges du fond rejettent ses prétentions considérant qu’il n’avait fait que donner un conseil, sollicité de surcroît, et ne pouvait être qualifié d’inventeur faute de démontrer un rôle actif de mise à découverte du trésor.
Optant pour une lecture stricte de l’article 716 du Code civil, la Cour de cassation rappelle qu’un trésor vise une chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte par le pur effet du hasard. Ainsi, seules peuvent recevoir cette qualification les choses corporelles matériellement dissociables du fonds dans lequel elles ont été trouvées et, comme telles, susceptibles d’appropriation ce qui ne saurait être le cas en présence d’un tableau. Pas de trésor, pas d’inventeur.
[1] H. Périnet-Marquet, Proposition de réforme du livre II du Code civil relatif au biens, Litec éd. Du Jurisclasseur, coll. Carré Droit, 1re éd., 2009.
[2] Article 545 du Code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
[3] M. Giannotti, L’abus du droit de propriété et l’empiétement sur le terrain d’autrui, RDI 1991, p. 303 ; J.-L. Bergel, La sanction de l’empiétement de constructions sur le terrain d’autrui, RDI 2017, p. 124. D’ailleurs, la proposition de réforme du livre II du Code civil prévoyait que l’empiètement minime ne pouvait donner lieu à destruction lorsqu’il était involontaire : H. Périnet-Marquet, Proposition de réforme du livre II du Code civil relatif au biens, Litec éd. Du Jurisclasseur, coll. Carré Droit, 1re éd., 2009, article 539.
[4] Néanmoins, la Cour de cassation a récemment exigé que les juges du fond vérifient si la destruction globale de l’ouvrage était la seule solution pour mettre fin à l’empiètement et si une solution moins radicale pouvait être apportée au problème (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-25.113, D. 2016, p. 2336 ; D. 2017, p. 1068, chron. A.- L. Méano et A.-L. Collomp, D. 2017, p. 1789, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin, AJDI 2017, p. 454, obs. C. Dreveau).
[5] J.-L. Bergel, RDI 2017, p. 526; W. Dross, RTD. Civ. 2017, p. 891, H. Périnet-Marquet, JCP G 2017, doctr. 1142, n° 6.
[6] Pour une critique de cette position, v. W. Dross, RTD. Civ. 2017, p. 891.
[7] P. Deumier, L’interprétation de la loi : quel statut ? Quelles interprétations ? Quel(s) juge(s) ? Quelles limites ?, RTD Civ. 2011, p. 90.
[8] D. 2017, p. 1344, T. Lakssimi, D. 2017, p. 1344, W. Dross, RTD Civ. 2017, p. 684, AJDI 2017, p. 455, A. Danis-Fatôme, Énergie – Env. – Infras. n° 10, Oct. 2017, comm. 53, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1347.
[9] B. Mallet-Bricout, La bonne foi en droit des biens, RDA 2016, p. 51
[10] Sur ce point, notamment A. Danis-Fatôme, Énergie – Env. – Infras. n° 10, Oct. 2017, comm. 53.
[11] W. Dross, RTD Civ. 2017 p.684, L. Neyret, N. Reboul-Maupin, D. 2017, p. 1789.
[12] Domaine public de l’État.
[13] D. 2017, p. 1047, L. Neyret, N. Reboul-Maupin, D. 2017, p. 1789, JCP N 2017, n° 35, p. 1253, note É. Colas, D. act., 20 juin 2017, obs. N. Le Rudulier, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1347.
[14] Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-24.191, AJDI 2013, p. 134, Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-20.044, FS-P+B, D. Pellet, D. act. 2016, 7 nov. 2016.
[15] M. Jaoul, RJPF 2017-5/25, p. 29, L. Neyret, N. Reboul-Maupin, D. 2017, p. 1789, A.-L. Méano et A.-L. Collomp, D. 2017, p. 1068, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1304, M. Gayet, Dr. Fam. n° 10, Oct. 2017, comm. 200.
[16] D. 2017, p. 1471, A.-L. Méano et A.-L. Collomp, D. 2017, p. 2321, A.-L. Thomat-Raynaud, Gaz. Pal., 28 nov. 2017, n° 41, p. 75, E. Gavin Millan Oosterlynck, RDI 2017, p. 529, V. Perruchot-Triboulet, RLDC 2017/152, p. 38.
[17] J.-L. Bergel, RDI 2017, p. 528, W. Dross, RTD. Civ. 2017, p. 895, Ch. Coutant-Lapalus, Loyers et Copr. n° 12, Déc. 2017, comm. 243.
[18] En 2009 et en 2012.
[19] Décr. n° 55-22, 4 janv. 1955 (JO 7 janv.), art. 28-1 et 29.
[20] Ch. Sizaire, Constr. Urbanisme n° 1, Janv. 2018, comm. 5.
[21] Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, FS-P+B, n° 86-16.177, Bull. civ. 1987, III, n° 217, Defrénois 1988, art. 34202, n° 20, obs. H. Souleau, Cass. 3e civ., 22 mars 1989, FS-P+B, n° 87-16.753, RTD Civ. 1991, p. 147, obs. F. Zénati, Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-13.942, Bull. civ. 2005, III, n° 188, JCP G 2006, I, 127, n° 12, obs. H. Périnet-Marquet, D. 2005, p. 2631, RDI 2005, p. 459, obs. Ph. Malinvaud, RDI 2006, p. 43, obs. F.-G. Trébulle, RDI 2006, p. 205, obs. J.-L. Bergel.
[22] W. Dross, RTD Civ. 2017, p. 585, AJDI 2017, p. 618.
[23] JCP N 2017, n° 19, act. 540, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1347, n° 13, Dr. rur. 2017, comm. 238, note N. Rondeau, Constr.-Urb. 2017, comm. 82, note P. Cornille.
[24] H. Barbier, RTD Civ. 2017, p. 647, N. Damas, AJDI 2017, p. 507, JCP N 2017, n° 13, act. 401, Loyers et copr. 2017, comm. 97, note B. Vial-Pedroletti.
[25] En ce sens : Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, n° 99-14.368, FS-P+B, JCP G 2001, I, 358, p. 1988, obs. H. Périnet-Marquet ; RTD Civ. 2002, p. 130, obs. J. Patarin.
[26] Cass. 1re civ., 24 avr. 2013, n° 11-27.082, FS-P+B+I, D. 2013, p. 1132 ; D. 2014, p. 630, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki, RTD Civ. 2013, p. 596, obs. H. Barbier, Gaz. Pal. 4 juill. 2013, n° 185, p. 13, obs. D. Houtcieff.
[27] M. Jaoul, RLDC 2017/152, oct. 2017, p. 24, M. Nicod, Dr. Famille, n° 10, Oct. 2017, comm. 213, S. Ferré-André, AJ Famille 2017, p. 489, V. Brémond, D. 2017, p. 2119.
[28] D. Louis, D. act., 5 oct. 2017.
[29] Cass. com., 18 févr. 2003, n° 00-11.008, FS-P+B, D. 2003, p. 766 , obs. A. Lienhard ; D. 2003, p. 1620, obs. P. M. Le Corre, JCP N 2003, p. 1701, obs. F. Vauvillé, Rev. proc. coll. 2003, p. 356, obs. M.-P. Dumont.
[30] W. Dross, RTD civ. 2017, p. 689, AJDI 2017, p. 540, L. Neyret, N. Reboul-Maupin, D. 2017, p. 1789.
[31] JCP N 2017, n° 42, p. 1293, note Y. Dagorne-Labbe, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1304, S. Prigent, D. act., 4 sept. 2017, J. Casey, AJ Famille 2017, p. 556, W. Dross, RTD Civ. 2017, p. 903
[32] W. Dross, RTD Civ. 2017, p. 887, N. Kilgus, D. 2017, p. 2196, P. Noual, JAC 2017, n° 49, p. 10, H. Périnet-Marquet, JCP N 2017, p. 1347, B. Brunehilde, Gaz. Pal. 28 nov. 2017, n° 41, p. 74, D. Gantschnig, LPA, 29 sept. 2017, n° 195, p. 9, J.-F. Barbièri, LPA, 26 déc. 2017, n° 256-257, p. 15, L. Bosc, Lexbase Hebdo, éd. Privée Générale, 27 juill. 2017, n° 708.
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