Закон о «Реновации»

Карин Беше-Головко

Доктор публичного права, приглашенный профессор, Юридический факультет МГУ им. Ломоносова

Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерациигороде федерального значения Москве«

 

В феврале 2017 года президент России В.Путин поручил руководству Москвы привести в порядок городские кварталы, застроенные «хрущевками» – пятиэтажными жилыми домами, которые, зачастую ускоренными темпами, строились в эпоху Н. Хрущева. Эти панельные дома имели срок эксплуатации до пятидесяти лет: с помощью строительства типового жилья планировалось в сжатые сроки решить «жилищный» вопрос в Москве, в частности, и в России в целом. Однако на самом деле за общим фасадом типовых многоквартирных домов жилья скрывается разное по качеству жилье: с одной стороны, есть простые, но прочные кирпичные дома, а с другой стороны – блочные дома с малометражными квартирами, многие из которых уже успели снести при прежнем мэре Москвы Ю. Лужкове.

В этой связи, действующий градоначальник Москвы С. Собянин объявил о реализации масштабной программы по сносу оставшихся «хрущевок». Изначально, программа задумывалась с размахом, и никто не стал обращать внимания на какие-то юридические «формальности». В рамках программы «реновации», затраты на которую оценивались в 3 триллиона рублей, планировалось за 20 лет отправить под снос около 7.900 многоквартирных домов. При этом для потенциальных переселенцев не предусматривалось каких-либо специальных гарантий: считалось, что собственники недвижимости будут бесконечно рады переселиться в новое жилье.

Поэтому, сразу же после принятия законопроекта в первом чтении, принудительное переселение вызвало широкую волну недовольства среди жителей Москвы. Правовое управление Администрации президента РФ, а также президентский Совет по кодификации гражданского законодательства приняли отрицательные заключения на законопроект, который в своей первоначальной редакции нарушал Конституцию, предусматривая непропорциональное ограничение права частной собственности. Совет также указал на отсутствие права жителей оспаривать в суде само решение властей о сносе принадлежащей им недвижимости (они могли обжаловать его лишь в части равнозначности предоставляемого взамен жилого помещения). С юридической точки зрения, возникала и другая проблема, связанная с судьбой жилищной ипотеки и перехода прав на нее, которая серьезно беспокоила банки, не говоря уже о реальной равнозначности обмениваемого жилья, ведь цена каждой квартиры даже в одном и том же доме зависит от индивидуальных факторов (с учетом ремонта, освещенности, и т.д.). Однако в изначальном виде законопроект не предусматривал каких-либо механизмов индивидуальной компенсации в денежной форме в случае предоставления более дешевого жилья.

В результате, Государственная Дума была вынуждена срочно взять все в свои руки, организовав консультации с заинтересованными жителями и тщательно переработать текст законопроекта, чтобы усилить гарантии собственников сносимых зданий и сократить круг правоотношений, подпадающих под действие закона, а также его действие во времени. В результате, в итоговой редакции закон восстановил определенный баланс между вмешательством в частную собственность и необходимостью публичного порядка (хотя к этому времени уже имелась нормативно-правовая база, обязывающая власти принимать меры по сносу аварийного жилого фонда и переселению остающихся в нем жильцов). Таким образом, программа «реновации» ввела в российское право новую форму отчуждения частной собственности для публичных нужд, которая предполагает согласие не менее 2/3 собственников недвижимого имущества, что тем самым означает определенную «коллективизацию» права собственности.

Также за городом Москвой был закреплен набор новых полномочий, в частности, право утверждать перечень домов, которые подпадают под «реновацию». После вмешательства законодателя, данный перечень стал окончательным с момента принятия закона. Жители и собственники таких домов были проинформированы об этом и вплоть до 15 июня 2017 г. могли принять участие в голосовании о вхождении дома в программу. При этом для выражения согласия на снос дома в рамках программы было достаточно получить согласие большинства в 2/3 голосов собственников и нанимателей, принявших участие в голосовании.

Согласно закону, в проект программы реновации могут быть включены только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом. И хотя в программу было включено 4543 домов, лишь половина из них относилась к категории «хрущевок», ради сноса которых инициировалась программа.

Результаты голосования собственников жилых помещений и нанимателей, которым жилье предоставлялось по договорам социального найма, свидетельствуют о широкой поддержке программы (по 90 % объектов жители проголосовали «за», по 6 % – «против», и по 4 % жители не приняли согласованного решения).

Как уже отмечалось, для включения дома в программу реновации было достаточно, чтобы в поддержку этого предложения проголосовало не менее двух третей проживающих в нем собственников и нанимателей (при этом даже если ни один из собственников или нанимателей не принял участие в голосовании, то их голоса «учитываются» пропорционально результатам голосования собственников или нанимателей, которые приняли участие в голосовании). С юридической точки зрения, к этой законодательной норме возникает больше всего вопросов, поскольку она делает право собственности не индивидуальным, а коллективным. Решение о включении многоквартирного дома в программу сноса объявляется по результатам голосования общего собрания собственников квартир. Вместе с тем в последующем, на любом этапе реализации программы, вплоть до начала работ по сносу их дома, собственники жилых помещений могут принять решение о выходе из программы: для этого необходимо, чтобы за выход на общем собрании проголосовало более трети собственников или нанимателей жилья в соответствующем многоквартирном доме.

Чтобы возместить убытки от участия в программе «реновации», которая в конечном итоге очень похожа на экспроприацию собственности, жителям был предоставлен определенный набор гарантий, касающихся, в частности, их переселения:

  • жилая площадь и количество комнат в предоставляемом жилом помещении должны быть не меньше, чем в освобождаемой квартире;
  • предоставляемое жилое помещение должно соответствовать стандартам благоустройства, в частности, иметь улучшенную отделку, в соответствии с требованиями, установленными городом Москвой;
  • новое жилое помещение должно находиться в том же районе города Москвы, в котором расположен сносимый по программе реновации многоквартирный дом (за исключением Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского административного округов Москвы – в этих случаях, квартира выделяется в пределах данных округов).

Кроме того, собственники могут требовать получения возмещения в денежной форме взамен утрачиваемого жилья. Возмещение в натуре или выплата компенсации взамен утрачиваемого жилого помещения осуществляется на основе договора между собственником квартиры в многоквартирном доме, включенного в программу, и городом Москвой, влекущего за собой передачу права собственности и различных сопутствующих обязательств. Для собственников комнат коммунальных квартир предусматривается предоставление отдельной квартиры.

Были предусмотрены и специальные положения, направленные на учет интересов малого и среднего бизнеса, затрагиваемого сносом зданий по программе «реновации». Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие помещения в таких зданиях, имеют право на заключение нового договора аренды равнозначного нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы. Вместе с тем, закон не предусматривает какого-либо возмещения убытков при осуществлении предпринимательской деятельности, причинённых в результате принятия закона о «реновации».

Мэрией Москвы был учрежден специальный Фонд реновации жилой застройки в форме унитарной некоммерческой организации в целях управления финансовыми аспектами программы.

Наконец, были приняты дополнительные меры в целях регулирования различных вопросов, как-то: регистрации собственности, перевода прав по ипотекам, налоговых льгот для переселенцев, соблюдения технического регулировании и санитарно- эпидемиологических норм и т.д. В частности, новые собственники освобождены от налога на приобретение жилья и его регистрацию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *