Общая собственность на недвижимость во французском праве. Общие понятия

Французское право общей собственности было изначально задумано исходя только из коллективной собственности во французском Гражданском кодексе: общей совместной собственности. Коллективная собственность считается аномалией, ее принципы основывались на разделе и единстве, чтобы подчеркнуть индивидуальные права. Но такая общая собственность оказалась неуправляемой. Кроме того, коллективное жилье значительно расширилось. В результате реформ право общей собственности приблизилось к акционерному праву (голосование большинством, юридические лица и т.д.).

1. Значение понятия «общая собственность»: В широком смысле понятие «общая собственность» означает любое имущество (движимое или недвижимое), принадлежащее нескольким лицам. В ситуации, когда каждый является владельцем абстрактной доли, мы говорим об общей совместной собственности. Существует, например, ситуация совместного обладания патентами[3], когда несколько лиц вместе разрабатывали одно и то же изобретение, которое является ни чем иным, как результатом общей деятельности.

В более узком смысле мы говорим об общей собственности на недвижимость, имея ввиду многоквартирные дома, которые разделены на частное пространство[4] и пространство общего пользования. В таком случае каждый сособственник имеет исключительное право на свое индивидуальное пространство, но находится в общей совместной собственности с владельцами всех других пространств. Иными словами, «владелец является хозяином у себя дома, но крыша, стены, лестницы, лифт, этажи здания … являются необходимыми для общего пользования» [5]. На самом деле, каждый является владельцем части общей собственности[6], в том числе имеет исключительные полномочия в отношении индивидуальных пространств и пропорциональной доли в общих пространствах (так называемых частных долей общего пользования, выраженные в тысячных или десятитысячных).

Таким образом, существует связь между общей совместной собственностью и общей собственностью в том смысле, что сособственники находятся в нераздельном владении пространствами общего пользования, но речь идет о специальной четко регламентируемой общей совместной собственности, которая не регулируется нормами Гражданского кодекса. В частности, непостоянный характер общей совместной собственности, содержащийся в статье 815 Гражданского кодекса, гласящей, что «никто не может быть принужден оставаться в общей совместной собственности», определенно исключается в праве общей собственности на недвижимость. Статья 6 Закона N 65-557 от 10 июля 1965 года, закрепляющая правила общей собственности на недвижимость, предусматривает, что «общие пространства и права, связанные с ними, не могут, в отличие от индивидуальных пространств, являться предметом ни раздела, ни принудительной продажи на аукционе».

2. Элементы истории права общей собственности: Общая собственность развивалась вместе с коллективным жильем, особенно в период реконструкции сразу после Первой мировой войны (ранее коллективное жилье существовало, но зачастую здание принадлежало лицу, которое сдавало квартиры). Тем не менее, она уже давно существовала в таких городах, как Гренобль и Ренн, переживших бум в сфере общей собственности до революции 1789 года.

В 1804 году Гражданский кодекс посвятил этому предмету только одну статью[7], установив очень рудиментарный юридический режим общей собственности. Нотариальная практика и правоведение попытались дополнить закон, создав и признав нормы и правила права общей собственности, товарищество сособственников, управляющего, понятие доли и определяя разницу между общими и индивидуальными пространствами …

Законодатель заинтересовался общей собственностью только с изданием закона от 28 июня 1938 года. Но этот закон быстро продемонстрировал свои пределы. Он являлся дополнительным и требовал принятие слишком большого количества решений путем единогласного голосования. Он был заменен законом №65-557 от 10 июля 1965 года, устанавливающим правила общей собственности на недвижимость, которые и до сих пор являются основой данного предмета. Этот закон является императивным. Он требует принятия большей части решений большинством голосов, тем самым облегчая процесс принятия решения и позволяя – то, что является главной целью закона[8] – повышение стоимости французской недвижимости. Этот закон с тех пор очень часто изменялся[9].

3. Сфера применения закона: закон от 10 июля 1965 года предусматривает 2 области применения закона об общей собственности: одна, где закон применяется в обязательном порядке, и которая определена пунктом 1 статьи 1; и вторая, где применение закона является дополнительным, и определено пунктом 2 статьи 1.

3.1 Императивное применение закона: закон касается абсолютно любой недвижимости[10] или группы зданий, право собственности на которые разделено между несколькими лицами на доли, каждая из которых включает индивидуальное пространство и пропорциональную часть общего пространства. Кроме того необходимо, чтобы недвижимость была завершена строительством, чтобы она принадлежала, по крайней мере, двум лицам, и была разделена на индивидуальные пространство и на пространство общего пользования. Этой ситуации идеально соответствует вертикальное многоэтажное здание, состоящее из множества квартир, принадлежащих различным лицам. Ей также соответствует и горизонтальная недвижимость, т.е. один единый участок, на котором будет построено несколько отдельных домов.

Закон применяется автоматически с момента, когда недвижимость соответствует ситуации закрепленной в пункте 1 статьи 1, и даже в случае, когда отсутствуют правила осуществления права общей собственности. Это совершенно определенно разъяснил Кассационный суд: «закон об общей собственности применяется с момента, когда недвижимость, находящаяся в разделе, была разделена по этажам, по крайней мере, на две части, и с того момента, когда соответствующие договоры продажи каждой части здания показывают то, что собственность на земельный участок, занятый недвижимостью, неделима, и каждый участник, располагающий собственностью на этаж, находящийся в исключительном пользовании, участвует в расходах на техническое обслуживание и ремонт здания, так же как и в оплате работ жилищно-эксплуатационного характера. Разделение, сделанное таким образом, на самом деле, создает индивидуальные пространства соответствующие этажам и пространства общего пользования, некоторые из которых, судя по их внешнему расположению относительно индивидуальных пространств, были пронумерованы для наглядности в случае, если никакие правила осуществления права общей собственности не были бы признаны недействующими[11]».

3.2 Необязательное применение закона: пункт 2 статьи 1 закона от 10 июля 1965 года гласит, что «при отсутствии соглашения о создании какой-либо другой организации, настоящий закон также применим к комплексам недвижимости, которые помимо земли, сооружений и коммунальных услуг, включают в себя участки, застроенные или не застроенные, являющиеся объектом права частной собственности». Комплекс недвижимости характеризуется неоднородностью способов приобретения земельных участков[12], индивидуальных и неразделенных, связанных между собой общими коммунальными услугами или сетями общего пользования. Эти общие элементы делают возможным существование комплекса, иначе мы бы рассматривали каждое здание (каждый участок) в отдельности. К таким элементам относятся: дороги, парковки, услуги охраны и уборки, установка системы отопления, зеленые участки, бассейны, теннисные корты, зал многоцелевого назначения, общая антенна, установленная на общей площадке… Комплекс недвижимости, в частности, может быть результатом продажи земельных участков.

К этим комплексам право общей собственности применимо только при отсутствии иного условия. Следовательно, собственники свободны в выборе других форм управления элементами общего пользования, например любое объединение совладельцев[13]. Такое объединение может являться собственником элементов общего пользования, оно подчиняется правилам, произвольно составленным, которые могут предусматривать, например, взносы, не зависящие от правил распределения жилищно-коммунальных расходов в отношении общей собственности[14]. В распоряжении участников недвижимого комплекса имеются альтернативы, такие как объединение профсоюзов[15], городская земельная ассоциация[16], или же соглашение об общей совместной собственности.[17]

4. Различие между индивидуальными пространствами и пространствами общего пользования: сособственники имеют эксклюзивное право собственности на свои индивидуальные пространства[18] и право общей совместной собственности на пространства общего пользования. Правила осуществления права общей собственности часто определяют квалификацию различных помещений здания. При отсутствии таковых, статьи 2 и 3 закона позволяют определить разницу между индивидуальным пространством и пространством общего пользования, согласно критериям их использования.

4.1 Индивидуальные пространства: В статье 2 закона 1965 года речь идет о помещениях зданий и площадках, зарезервированных для исключительного пользования определенными сособственниками. В частности, речь пойдет об индивидуальных пространствах (квартиры, магазины, офисы, подвалы, гаражи, чердаки), а также о том, что находится внутри этих пространств, за исключением основного сооружения и трубопровода, относящихся к элементам общего пользования.

            4.2 Пространства общего пользования : согласно статье 3 закона 1965 года, речь идет о частях здания и площадках, которые используются или предназначены для всех сособственников или для большинства из них. В тексте содержится перечень этих общих пространств. Основу его составляют, в частности, земельный участок, дворы, парки и сады, подъездные пути, конструкции зданий, сети общего пользования (среди которых, в частности, лифты, центральное топление, система горячего водоснабжения и т.д.), общие зоны обслуживания (в частности технические помещения), проходы, коридоры…

Пространства общего пользования, принадлежащие всем сособственникам, управляются товариществом собственников жилья.

Иногда они могут быть зарезервированы за определенными сособственниками, и которые таким образом будут иметь право на исключительное пользование определенными пространствами общего пользования[19].

5. Документы общей собственности: Общую собственность регулируют два основных документа: правила осуществления права общей собственности и описание распределения прав на недвижимость.

5.1 Правила осуществления права общей собственности: Согласно пункту 1 статьи 8 закона 1965 года, «условные правила осуществления права общей собственности, включая или не включая описание распределения прав на недвижимость, определяют назначение как индивидуальных пространств, так и пространств общего пользования, а также условия их использования; они также содержат, в соответствии с положениями настоящего закона, нормы касающиеся управления пространствами общего пользования». К тому же, они фиксируют распределение жилищно-эксплуатационных расходов. Наконец, они позволяют определить назначение недвижимости. Если их юридическая квалификация является спорной, правила обычно рассматриваются в качестве контракта, даже если их утверждение, а также их изменения, могут быть приняты большинством голосов[20].

Правила должны соответствовать закону, который детален и императивен, поэтому свобода для их редакции в целом ограничена. Но эти правила позволяют адаптировать закон по отношению к конкретной недвижимости.

Кроме того, правила не будут устанавливать для сособственников ограничения прав, которые не были бы оправданы с точки зрения назначения недвижимости[21]. Пункты, противоречащие этому правилу, будут считаться не написанными.

5. 2: Описание распределения прав на недвижимость: речь идет о техническом документе, необходимом для публичной достоверности. Он позволяет, в частности, определить права сособственников на различные пространства недвижимого имущества, и позволяет этим правам иметь силу в отношении третьих лиц.
6. Органы управления общей собственностью:

6.1 : Товарищество сособственников: сособственники, являющиеся собственниками недвижимости (эксклюзивные собственники индивидуальных пространств и совместные собственники пространств общего пользования), объединяются в рамках юридического лица: товарищества собственников. Это юридическое лицо, включающее всех сособственников, полноправно существует с момента, когда недвижимость соответствует правовым нормам закона об общей собственности. Со стороны сособственников для создания товарищества не требуется никакой формальности. Так, Кассационный суд недавно счел, что сособственники должны быть обязательно и автоматически объединены в товарищество с момента, когда собственность разделена между несколькими лицами на доли, каждая из которых включает индивидуальные пространства и пропорциональную долю пространств общего пользования. В данном конкретном случае дом разделен на две части. Вследствие оползня общая часть была восстановлена одним из двух собственников за свои собственные средства до того, как он предъявил к возмещению второму его долю расходов. Между тем он должен был предъявить расходы к возмещению не второму собственнику, а товариществу[22].

Целью товарищества является, согласно статье 14 закона 1965 года, сохранение постройки и управление пространствами общего пользования.

Товарищество принимает решения на общем собрании. В зависимости от важности решения, предусмотрено 4 способа голосования, простым большинством, единогласно, путем абсолютного большинства и путем квалифицированного большинства[23].

Как и любое лицо, товарищество наделено имуществом. Его актив в основном формируется за счет взносов, сделанных собственниками. Оно может оформить и закрепить его ответственность. В затруднительных случаях[24] деятельность товарищества регулируется особыми положениями.

6.2 Управляющий: речь идет о представителе товарищества, о его уполномоченном представителе. Соответственно он будет действовать от имени и за счет товарищества (заключение контрактов, представление интересов в суде и т.д.). Может быть привлечен как профессиональный управляющий делами товарищества, в соответствии с законом Огэ от 2 января 1970 года, так и управляющий на общественных началах.

Управляющий назначается общим собранием, большинством голосов согласно статье 25 (большинство голосов всех сособственников). Поскольку его полномочия, в общем, являются срочными (не более 3 лет), они могут быть прекращены в любой момент, как и у любого другого представителя.

Управляющий обычно является человеком, на котором «все держится» в отношении общей собственности. Он несет ответственность за соблюдение правил и решений общего собрания, следит за выполнением необходимых работ и за возмещением расходов. Его легко могут привлечь к ответственности как товарищество (которое является его доверителем), так и собственники, являющиеся третьими лицами в этих отношениях.

6.3 Совет по управлению общей собственностью : речь идет об органе, состоящем из небольшого количества сособственников или лиц, близких им (супругов, гражданских супругов, узуфруктуария…), которые имеют право контролировать действия управляющего или консультировать его. В обязательном порядке совет по управлению может быть ликвидирован сособственниками большинством голосов, согласно статье 26 (большинство голосов членов товарищества, представляющих не менее чем две трети от общего количества голосов). В небольших товариществах совет по управлению, по сути, бесполезен. Совет избирает себе президента и наделяет его определенными полномочиями, которые могут в период кризиса позволить ему помогать управляющему.

[1] Существуют разные переводы понятия «copropriété» во французском праве в зависимости от контекста его использования. В целом, понятие переводится как «со-собственность», но когда оно касается именно правового режима недвижимости, установленного законом 1965 года, тогда «copropriété» переводится как «общая собственность», и только в этом случае. Но, поскольку в российском праве обычно «copropriété» переводится как «общая собственность» мы будем использовать такой вариант перевода. — Прим.пер.

[2] Во французском тексте автор употребляет оборот «immeubles bâtis», который в переводе означает «завершенная строительством недвижимость». Однако, поскольку по тексту в качестве примеров имущества общего пользования указываются не только строения, но земельные участки и иные «пространства», при переводе было сочтено более уместным использовать термин «недвижимость». — Прим.пер.

[3] Кодекс интеллектуальной собственности, ст. L. 613-30 и след.

[4] Понятие «partie » с французского языка может переводиться по-разному. В конкретном смысле слова, это «помещение». В более абстрактном смысле, это «пространство». Поскольку французское право собственности носит абстрактный характер, мы будем использовать второй вариант перевода. — Прим.пер.

[5] Ph. Malaurie, L. Aynès, Les biens, Defrénois, 3^e éd., 2007, n°700.

[6] Данное понятие см. в F. Givord, Essai sur la nature juridique de la copropriété par appartements, Mélanges Voirin, LGDJ, 1966, p. 262 – F. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2010/2011, n°217 s.

[7] Гражданский кодекс, ст. 664 (в редакции закона 30 вентоза XII года).

[8] F. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, op. cit. n°13 – J. Foyer, De l’article 664 du Code civil à la loi de 1965, AJDI 2006. 526.

[9] См. последний закон n°2012-387 от 22 марта 2012 г. об упрощении закона и ослаблении административных процедур.

[10] J-M. Roux, L’immeuble bâti et le régime de la copropriété, Loyers et copr. 2008, étude 12.

[11] Cass. 3^e civ., 29 mai 2002 ; Bull. civ. 2002, III, n° 113.

[12] J. Lafond, La distinction entre groupes d’immeubles et ensembles immobiliers, JCP N 1998. 804.

[13] Ордонанс № 2004-632 от 1-ого июля 2004 г. об объединениях совладельцев.

[14] По этому вопросу см. Civ. 3^e, 21 sept. 2011, FS-P+B, n°10-18.788.

[15] Закон n°65-557 от 10 июля 1965 г., ст. 29.

[16] градостроительный кодекс, ст. L. 322-1 и след.

[17] Гражданский кодекс, ст. 1873-1 и след.

[18] Закон n°65-557 от 10 июля 1965 г., ст. 2.

[19] J.-M. Roux, Le droit de jouissance exclusif des parties communes, Loyers et copr. 2004, étude 9.

[20] Закон n°65-557 от 10 июля 1965 г., ст. 26, al. 1, b).

[21] Закон от 10 июля 1965, cт. 8, al. 2.

[22] Cass. 3^e civ., 11 janv. 2012, n°10-24413.

[23] О различных видах большинства, см. ст. 24 и след. Закона от 10 июля 1965г.

[24] Закон от 10 июля 1965 г., ст. 29-1 A и след.