Общая собственность на имущество в многоквартирных домах и иных зданиях

В российском праве общая собственность возникает либо на основании закона, либо на основании договора. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме или в ином здании, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, имеет целый ряд специфичностей, что объясняется особенностью, как субъектного состава правообладателей, так и особенностью объекта.

В российском праве общая собственность (то есть право собственности двух и более лиц на одну вещь) возникает либо на основании закона, либо на основании договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [1] прямо предусматривает, что общая собственность возникает на вещи, неделимые в силу их физических характеристик (то есть вещи, которые не могут быть разделены без изменения их назначения) либо не подлежащие разделу в силу закона (статья 244 ГК РФ). Иные случаи возникновения общей собственности установлены как в ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

Возникновение права собственности на одну и ту же вещь у нескольких субъектов права влечет за собой ограничение каждого из них в реализации принадлежащих ему прав, что отмечали различные авторы [2, 3, 4]. По указанной причине правовой режим имущества, находящегося в общей собственности (далее – общее имущество), отличается следующими особенностями:

• по общему правилу, каждому участнику общей собственности принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, которая является самостоятельным объектом гражданских прав: доля в праве собственности может быть продана, подарена, заложена и т.д. с соблюдением преимущественного права иных участников общей собственности на покупку доли[1];
• размер доли в праве собственности на общее имущество определяется законом или соглашением сторон (по общему правилу, доли считаются равными);
• владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по согласованному волеизъявлению всех участников общей собственности (в случае недостижения такого согласия суд может определить только порядок владения и пользования, но не распоряжения имуществом);
• плоды, продукция и доходы от использования общего имущества, равно как и расходы на содержание общего имущества, распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
• по соглашению между участниками (а в случае недостижения соглашения – по решению суда) может быть осуществлен раздел общей собственности или выдел доли участника в натуре (в тех случаях, когда раздел имущества или выдел доли в натуре невозможен, то участник общей собственности, который не получает имущества в натуре, получает денежную компенсацию стоимости его доли).

Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме или в ином здании, помещения в котором принадлежат нескольким собственникам, имеет целый ряд отличий от вышеперечисленных признаков, что объясняется особенностью как субъектного состава правообладателей, так и особенностью объекта [5].

1. Особенности доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав

Статьи 289, 290 ГК РФ устанавливают, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Понятие общего имущества уточнено в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) [6]: в качестве примеров общего имущества указаны в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Кроме того, ЖК РФ включает в состав общего имущества многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, а также денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Следует отметить, что даже в случае сноса многоквартирного дома собственники квартир сохраняют право собственности на земельный участок, где располагался дом, как на общее имущество многоквартирного дома.

Соответственно, для включения в состав общего имущества многоквартирного дома тех или иных объектов необходима их функциональная связь с самим многоквартирным домом: общее имущество, даже расположенное вне многоквартирного дома, должно предназначаться для обслуживания самого дома и при этом находится на одном земельном участке с домом. По указанным причинам в Российской Федерации режим общего имущества в многоквартирном доме не может распространяться на комплекс недвижимости, объединенный единым целевым назначением (например, коттеджный или дачный поселок). Для регулирования отношений по использованию общего имущества в комплексе недвижимости (на садовых участках, в коттеджном поселке и т.д.) применяются нормы федерального закона от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [7].

Примечательно, что в настоящее время законодатель достаточно подробно регламентировал только правовой статус собственников квартир и иных помещений как участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, оставив за рамками непосредственного правового регулирования вопросы прав собственников помещений в нежилых объектах (например, собственников офисов в бизнес-центрах и т.п.). При этом возникновение права общей долевой собственности на общее имущество нежилого объекта у данных лиц не подлежит сомнению. В частности, статьи 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривают возникновение права общей долевой собственности на общее имущество не только в многоквартирном доме, но и ином объекте недвижимости [8].

В целях восполнения пробелов правового регулирования Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ВАС РФ) в своем постановлении (пункт 1) установил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, то есть нормы, определяющие правовой статус общего имущества в многоквартирных домах [9].

Основной особенностью права на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома как объекта гражданских прав является его зависимый характер от прав на квартиру или иное помещение в многоквартирном доме [14].

Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру (иное помещение), и не может быть предметом сделок отдельно от квартиры (иного помещения) (пункт 2 статьи 290 ГК РФ).

В связи с этим пункт 2 статьи 38 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными, а пункт 5 статьи 16 Федерального закона прямо предусматривает, что государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Именно в связи с тем, что право на доля в общем имущество в многоквартирном доме является зависимым от права собственности на помещение в данном доме, нормативно запрещен раздел общего имущества многоквартирного дома или выдел доли в натуре из общего имущества многоквартирного дома (пункт 4 статьи 37 ЖК РФ).

Таким образом, юридическая судьба квартиры (иное помещение) и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) всегда идентичны, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть самостоятельным объектом гражданских прав. По сути, связь права собственности на квартиру (иной объект) и права на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте) по своей правовой природе является еще более тесной, чем связь главной вещи и принадлежности, так как юридическую судьбу принадлежности можно изменить договором, а доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте) – нет.

ВАС РФ в своем постановлении (пункт 5) подчеркнул, что даже изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается [9]. И это еще одно существенное отличие доли в праве общей собственности на общее имущество здания от общего правового режима долевой собственности.

2. Особенности владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте)

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) также имеет существенные особенности по сравнению с общими правилами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.

В отличие от распоряжения долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме возможно, но при условии соблюдения целого ряда ограничений.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (ином объекте) осуществляется на основании согласованного волеизъявления участников долевой собственности (сособственников).

Как пишет Маркова И.В., «сособственники вынуждены считаться с властью других собственников по поводу одного и того же имущества, что предполагает возможность «вмешательства» сособственников в имущественные сферы друг друга и ограничение их воль с учетом установленной законом или соглашением процедуры» [13]. При согласовании воль собственников общего имущества многоквартирного дома ограничение их воль является максимальным. Это объясняется тем, что законодатель предусматривает специальную форму согласования воли собственников имущества многоквартирного дома, аналогичную порядку согласования воли участников хозяйственных обществ и иных организаций с корпоративной структурой управления: через общее собрание всех собственников общего имущества.

Основное отличие порядка согласования воли собственников общего имущества на собрании от порядка согласования воли собственников в результате достижения соглашения (консенсуса) заключается в том, что на общем собрании вопрос решается большинством голосов, и при этом несогласное меньшинство всегда вынуждено исполнять решения большинства. Если же согласование воль нескольких участников гражданских правоотношений осуществления путем достижения соглашения (консенсуса), то несогласие даже одного участника с мнением иных лиц «обесценивает» согласованную волю иных участников и соглашение (консенсус) считается недостигнутым.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников общего имущества многоквартирного дома принимает решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, а также определяет лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Именно общее собрание общего имущества многоквартирного дома выбирает способ управления многоквартирным домом.

ВАС РФ в своем постановлении (п.6) разъяснил, что по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Порядок принятия решения общим собранием участников общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома установлен статьями 47, 48 Жилищного кодекса РФ.

Следует отметить, что порядок проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме и принятия решения, а также порядок обжалования состоявшихся решений во многом аналогичен принятию решений на общих собраниях хозяйственных обществ, в связи с чем ряд ученых называют его «квазикорпоративным» [10].

В частности, количество голосов, которым обладает каждый участник долевой собственности пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, а собрание правомочно принимать решения в случае наличия кворума — присутствия на собрании собственников, обладающих не менее 50% голосов.

Решения на общем собрании собственников принимаются простым или квалифицированным большинством голосов (в зависимости от вида вопроса, поставленного на голосование) путем очного или заочного голосования.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных законом требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Срок обжалования составляет шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Как и в случае с обжалованием решений общих собраний участников хозяйственных обществ, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

3. Особенности управления общим имуществом в многоквартирном доме

Вопрос о том, является ли управление имуществом самостоятельным правомочием в составе права собственности [12], или же формой осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, то есть способом реализации права собственности [11,13] решен автором статьи в пользу второй точки зрения.

Так как все вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме должны решать собственники помещений в соответствующем доме, а порядок согласования их воли осуществления путем проведения общего собрания, то управление общим имуществом в многоквартирном доме может осуществляться следующими способами:

• непосредственно общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
• товариществом собственников жилья, созданным по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или товариществом собственников жилья.

Среди указанных способов управления особого внимания заслуживает вопрос создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) – самостоятельного юридического лица, так как именно товарищество собственников жилья способно заменить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме практически во всех вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (в отличие от ТСЖ управляющая компания решает только вопросы обслуживания общего имущества в многоквартирном доме).

В соответствии со статьями 291 ГК РФ, 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:

1) совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме,

2) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества,

3) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах,

4) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.

Учредительным документом ТСЖ является устав, принимаемый на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов.

Так как после создания ТСЖ именно оно решает основные вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то законодатель прямо установил норму о том, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (п.1 ст.136 ЖК РФ). Это позволяет исключить для третьих лиц неопределенность в вопросе о том, какое юридическое лицо уполномочено управлять общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе:

1) заключать договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

5) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

6) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

7) осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Список источников:

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
2. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве//Ученые записки ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 2. М., 1941. С. 4;
3. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 78-80;
4. Советское гражданское право/Под ред. В.А. Рясенцева. Т. 1. М., 1975. С. 383;
5. Петрова И.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме//Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Ставрополь, 2004. Вып. 1. С. 275.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть I), ст. 14
7. Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 16 ст. 1801
8. Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть I), ст. 40
9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», 2009 г., N 9
10. Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2006. С. 19.
11. Гражданское право России: в 2-х т. Т. 1. Учебник / под ред. Е.А. Суханова. М., 2000. С. 485-486
12. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С.А. Хохлова. М., 1998. С. 387.
13. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под общ. ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010. С. 11,12

[1] Право совместной собственности (без выделения долей в праве собственности) является исключением из общего правила не рассматривается в настоящей статье