Bien immobilier détenu en copropriété dans des immeubles et autres bâtiments

En droit russe, la copropriété est accordée soit en vertu d’une loi, soit en vertu d’un contrat. Le régime juridique des immeubles ou autres bâtiments détenus en copropriété revêt un certain nombre de spécificités, ce qui explique la particularité aussi bien au niveau de la composition subjective du titulaire du droit, qu’au niveau de l’objet lui-même.

En droit russe, la copropriété (c’est-à-dire lorsqu’au moins deux individus disposent d’un droit de propriété sur un même bien immobilier) est accordée soit en vertu d’une loi, soit en vertu d’un contrat.

Le Code civil de la Fédération de Russie [1] prévoit expressément que la copropriété porte sur des biens indivisibles du fait de leurs caractéristiques physiques (c’est-à-dire des biens qui ne peuvent pas être fractionnés sans altérer leur destination) ou indivisibles en vertu de la loi (article 244 du Code civil de la Fédération de Russie). D’autres cas de formation de copropriété sont définis dans le Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que dans d’autres actes législatifs.

La création du droit de propriété des différents sujets de droit sur un même bien entraîne une restriction de l’exercice de leurs droits pour chacun d’entre eux, comme l’ont noté différents auteurs [2, 3, 4]. Ainsi, le régime légal du bien se trouvant dans une propriété commune (ci-après, la copropriété) se distingue par les caractéristiques suivantes :

• d’une manière générale, chaque copropriétaire dispose d’une quote-part de propriété sur la copropriété qui constitue un objet indépendant des droits civils : la quote-part de propriété peut être vendue, donnée, hypothéquée, etc., dans le respect du droit de préemption des autres copropriétaires sur l’achat de ladite part [1];
• en copropriété, la taille de la quote-part de propriété est définie par la loi ou par un accord entre les parties (d’une manière générale, les parts sont divisées de manière égale) ;
• l’usage, la jouissance et la disposition d’un bien se trouvant dans une copropriété s’exercent conformément à un acte de volonté conventionnel conclu entre tous les copropriétaires (si les copropriétaires ne parviennent pas conclure un tel accord, un tribunal pourra déterminer les modalités d’usage et de jouissance du bien, mais pas de sa disposition) ;
• les fruits, produits et profits générés par l’exploitation de la copropriété, ainsi que les frais d’entretien de ladite copropriété, sont répartis entre les copropriétaires en proportion de leurs parts, sauf accord contraire conclu entre eux ;
• suite à un accord entre les parties (ou, si la conclusion d’un accord s’avère impossible, par décision du tribunal), la copropriété peut être divisée ou les parts d’un copropriétaire peuvent être distribuées en nature (si le partage de la propriété ou la distribution des parts en nature n’est pas possible, le copropriétaire qui ne reçoit pas le bien en nature reçoit une compensation monétaire équivalente à la valeur de sa part).

Le régime juridique des immeubles ou autres bâtiments détenus en copropriété, c’est-à-dire un bâtiment appartenant à plusieurs propriétaires, se distingue en de nombreux points des caractéristiques susmentionnées, ce qui explique la particularité aussi bien au niveau de la composition subjective du titulaire du droit, qu’au niveau de l’objet lui-même.

1. Les particularités des quotes-parts de propriété sur un immeuble détenu en copropriété en tant qu’objet des droits civils

Les articles 289 et 290 du Code civil de la Fédération de Russie stipulent queles propriétaires d’appartements situés dans un immeuble détenu en copropriété se partagent : les parties communes et les structures porteuses du bâtiment, les installations mécaniques, électriques, sanitaires et autres équipements situés à l’extérieur ou à l’intérieur du bâtiment qui desservent plus d’un appartement.

La notion de copropriété est précisée à l’article 36 du Code du logement de la Fédération de Russie [6] : parmi les exemples de biens communs l’on retrouve les paliers, les escaliers, les halls, les ascenseurs et autres cages d’ascenseurs, les couloirs, les vides sanitaires, les combles, les caves dans lesquels se trouvent des canalisations.

En outre, le Code du logement de la Fédération de Russie inclut dans la copropriété d’un immeuble le terrain sur lequel le bâtiment est situé, y compris les éléments d’aménagement paysager et d’embellissement, tout autre élément destiné à l’entretien, à l’exploitation et à l’amélioration dudit bâtiment et situé sur ledit terrain, ainsi que les fonds placés sur un compte spécial. Ce compte permet le transfert desdits fonds en vue des réparations majeures à effectuer sur l’immeuble détenu en copropriété. Il est ouvert dans un établissement de crédit en vue du paiement des réparations majeures, des intérêts dus dans le cadre de la mauvaise exécution de l’obligation de payer ces contributions et des intérêts fixés par l’organisme de crédit pour l’utilisation des ressources placées sur un compte spécial.

Il convient de noter que, même en cas de démolition de l’immeuble, les propriétaires d’appartements conservent leur droit de propriété sur le terrain sur lequel était situé l’immeuble, ainsi que sur la copropriété de l’immeuble.

Par conséquent, l’inclusion de tout équipement à l’immeuble détenu en copropriété nécessite une relation fonctionnelle avec ledit immeuble : le bien commun, même s’il est situé à l’extérieur de l’immeuble, doit servir à l’entretien dudit bâtiment et se trouver sur le même terrain que celui où se situe l’immeuble. Ainsi, en Russie, le régime de copropriété d’un immeuble ne peut pas s’appliquer à un complexe immobilier destiné à une seule et même affectation (par exemple, un lotissement ou un village de vacances). La réglementation relative à l’utilisation d’un bien commun dans un complexe immobilier (sur les parcelles de jardin, dans les lotissements, etc.) est régie par les dispositions de la loi №66-FZ sur « Les associations de citoyens à but non lucratif pour l’horticulture, le jardinage et l’agriculture » [7] du 15/04/1998.

Il est à noter que la législation actuelle réglemente de manière suffisamment détaillée uniquement le statut légal des propriétaires d’appartements et autres logements considérés comme des copropriétaires d’immeuble, excluant directement du cadre de la réglementation juridique les questions juridiques liées au droit des propriétaires de logements situés dans des ouvrages non résidentiels (par exemple, les propriétaires de bureaux situés dans des centres d’affaires, etc.). Toutefois, la création du droit de copropriété sur un bien immobilier commun non résidentiel pour lesdits propriétaires est indéniable. Les articles 1 et 16 de la Loi fédérale sur « La participation à la construction en co-investissement d’immeubles et autres biens immobiliers et sur la modification de certains actes législatifs de la Fédération de Russie » prévoient la création du droit de copropriété non seulement sur des biens situés dans des immeubles, mais également sur d’autres biens immobiliers [8].

Afin de combler les lacunes de la réglementation juridique, la Cour supérieure d’arbitrage de la Fédération de Russie stipule dans son arrêté (paragraphe 1) que, conformément au paragraphe 1 de l’article 6 du Code civil de la Fédération de Russie concernant les propriétaires de locaux situés dans un bâtiment non résidentiel et faisant état du droit de copropriété sur un tel bâtiment, les normes de la législation régissant les relations similaires, c’est-à-dire les normes régissant le statut juridique des immeubles détenus en copropriété [9] sont appliquées.

La principale caractéristique du droit de quote-part de propriété sur un immeuble détenu en copropriété en tant qu’objet des droits civils réside dans le fait qu’il dépend des droits liés à un appartement ou autre logement situé dans un immeuble [14].

Le droit de quote-part de propriété sur un immeuble ou autre bien détenu en copropriété apparaît et prend fin automatiquement après l’apparition ou la résiliation du droit de propriété sur l’appartement (ou autre logement) et ne peut pas faire l’objet d’une transaction séparée de l’appartement (ou d’un autre logement) (paragraphe 2 de l’article 290 du Code civil de la Fédération de Russie).

À cet égard, le paragraphe 2 de l’article 38 du Code du logement de la Fédération de Russie stipule que les termes du contrat, en vertu desquels le transfert des droits de propriété sur un logement situé dans un immeuble n’est pas suivi d’un transfert des quotes-parts de copropriété sur le bien situé dans ledit immeuble, sont nuls et le paragraphe 5 de l’article 16 de la Loi fédérale prévoit expressément que l’enregistrement étatique de la création du droit de propriété sur une construction partagée implique également un enregistrement étatique du droit de copropriété sur un immeuble, indissolublement lié à ladite construction.

Cela est dû au fait que le droit de quote-part dans un immeuble détenu en copropriété dépend du droit de propriété sur un logement au sein dudit immeuble interdisant, sur le plan légal, la division de l’immeuble détenu en copropriété ou la distraction, en nature, des parts issues de l’immeuble détenu en copropriété (paragraphe 4 de l’article 37 du Code du logement de la Fédération de Russie).

Ainsi, le sort juridique de l’appartement (ou autre local) et de la quote-part de propriété sur un immeuble (ou autre bien immobilier) détenu en copropriété demeure identique, la quote-part de propriété sur un immeuble détenu en copropriété ne peut donc pas être un objet indépendant des droits civils. En fait, le lien entre le droit de propriété sur un appartement (ou autre bien) et le droit de quote-part de propriété sur un immeuble (ou autre bien) détenu en copropriété est, en raison de son caractère juridique, encore plus étroit que le lien qui existe entre le bien principal et la propriété étant donné que le sort juridique de la propriété peut être modifié par le contrat, alors que ce n’est pas le cas avec la quote-part de propriété dans un immeuble (ou autre bien) détenu en copropriété.

Dans son arrêté (paragraphe 5), la Cour commerciale Suprême Cour supérieure d’arbitrage de la Fédération de Russie souligne que, même avec l’accord de tout ou partie des copropriétaires du bien, une modification de la taille de la part du propriétaire d’un logement situé dans un immeuble détenu en copropriété n’est pas admise [9]. Ce point constitue également une autre grande différence entre la quote-part de propriété sur un immeuble détenu en copropriété et le régime juridique général de copropriété.

2. Les caractéristiques de l’usage, de la jouissance et de la disposition d’un immeuble (un autre bien) en copropriété

L’usage, la jouissance et la disposition d’un immeuble (ou autre bien) détenu en copropriété comporte également des caractéristiques substantielles au regard des règles générales d’usage, de jouissance et de disposition d’un bien détenu en copropriété.

Contrairement à la disposition des quotes-parts de propriété sur unimmeuble détenu en copropriété, la disposition d’un immeuble en copropriété est possible, sous réserve du respect d’un certain nombre de limitations.

L’usage, la jouissance et la disposition d’un immeuble (ou autre bien) détenu en copropriété reposent sur la base d’un accord de volonté cohérent des parties à la copropriété (les copropriétaires).

Selon I. V. Markova, « les copropriétaires doivent tenir compte du pouvoir des autres propriétaires lorsqu’il s’agit d’un même bien, ce qui suggère la possibilité d’une intervention commune des copropriétaires au sujet du patrimoine et une limitation de leur volonté compte tenu dela procédure établie par la loi ou par un accord » [13]. Conformément à l’accord de volonté des copropriétaires de l’immeuble, la limitation de leurs volontés est maximale. Cela s’explique par le fait que la loi prévoit une forme particulière d’accord de volonté des copropriétaires d’un immeuble, une procédure similaire à l’accord de volonté des acteurs des sociétés économiques et autres organismes disposant d’une structure corporative sur le plan administratif : une assemblée générale composée des copropriétaires.

La principale différence entre la procédure d’accord de volonté des copropriétaires issue d’une assemblée générale et celle issue d’un accord (consensus) réside dans le fait que lors d’une assemblée générale, la requête requière la majorité des voix pour être accordée, ainsi la minorité dissidente est toujours contrainte d’exécuter les décisions de la majorité. Même si l’accord de volonté de plusieurs personnes de droit civil est exécuté par le biais d’une entente (consensus), l’opposition, même d’un seul membre, à la voix des autres personnes « dévalorise » l’accord de volonté des autres participants et l’entente (consensus) est considérée comme inachevée.

Conformément à l’article 44 du Code du logement de la Fédération de Russie, l’assemblée générale des propriétaires d’un immeuble détenu en copropriété permet de définir la jouissance par d’autres personnes du bien commun des propriétaires d’un immeuble détenu en copropriété, y compris l’exécution des accords relatifs à l’installation et à l’entretien des structures publicitaires. Ladite assemblée générale permet également de déterminer les personnes qui, au nom des copropriétaires de l’immeuble, sont autorisées à conclure des accords relatifs à l’utilisation du bien commun des copropriétaires de l’immeuble. Dans le même temps, l’assemblée générale de l’immeuble détenu en copropriété détermine la manière dont il sera géré.

Dans son arrêté (paragraphe 6), la Cour supérieure d’arbitrage de la Fédération de Russie explique que les propriétaires des logements peuvent décider du mode d’utilisation de l’immeuble détenu en copropriété, y compris celui des parties communes. L’on retrouve parmi les caractéristiques du régime : une procédure relative aux travaux de réfection des parties communes, la participation des propriétaires aux frais d’entretien de la copropriété, l’emploi des ressources obtenues grâce à la location de l’immeuble détenu en copropriété.

La procédure de prise de décision par l’assemblée générale des propriétaires d’immeuble détenu en copropriété est régie par les articles 47 et 48 du Code du logement de la Fédération de Russie.

Il convient de noter que la procédure relative au déroulement de l’assemblée générale des propriétaires de biens dans un immeuble d’habitation détenu en copropriété et à la prise de décision, ainsi que la procédure d’appel des décisions prises sont, à bien des égards, similaires à la procédure décisionnelle des assemblées générales des sociétés, qu’un certain nombre de scientifiques qualifie de « quasi-corporative » [10].

Plus précisément, le nombre de voix dont dispose chaque membre de la copropriété est proportionnel à sa quote-part de propriété sur l’immeuble détenu en copropriété et l’assemblée est compétente pour prendre des décisions en cas de quorum (50 % au moins des copropriétaires doivent être présents à l’assemblée).

Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont prises par un vote à la majorité relative ou absolue (selon le type de question soumise au vote) et par un vote en présence ou par correspondance.

Le propriétaire d’un logement situé dans un immeuble est autorisé à faire appel, auprès d’un tribunal, de la décision prise par l’assemblée générale des propriétaires de biens situés dans ledit immeuble en violation avec les exigences fixées par la loi s’il n’a pas participé à la réunion ou a voté contre ladite décision et si ladite décision viole ses droits et intérêts légitimes. Le délai d’appel est de six mois à compter de la date à laquelle le propriétaire a appris ou aurait dû apprendre que la décision a été prise.

Comme c’est le cas avec l’appel des décisions aux assemblées générales des actionnaires d’entreprises, le tribunal, compte tenu de toutes les circonstances de l’affaire, est autorisé à maintenir en vigueur la décision incriminée s’il considère que le vote du propriétaire n’aurait pas pu influer sur le résultat des élections, que les violations commises ne sont pas substantielles et que la décision prise n’a pas causée de dommages au propriétaire.

3. Les particularités liées à la gestion d’un immeuble en copropriété :

La question est de savoir si la gestion du bien est une compétence indépendante en termes de droit de propriété [12] ou s’il s’agit d’une forme d’exécution du droit d’usage, de jouissance et de disposition du bien, c’est-à-dire une manière d’exécuter le droit de propriété [11,13], en conclut l’auteur de l’article en faveur de la deuxième option.

Étant donné que les copropriétaires doivent résoudre tous les problèmes liés à l’usage, à la jouissance et à la disposition de l’immeuble détenu en copropriété et que la procédure d’accord de leurs volontés s’exécute par le biais d’une assemblée générale, la gestion d’un immeuble détenu en copropriété peut s’organiser comme suit :

• directement par le biais d’une assemblée générale des propriétaires de biens situés dans un immeuble ;
• par le biais d’un syndicat de propriétaires formé suite à une décision de l’assemblée générale des propriétaires de biens situés dans un immeuble ;
• par une société de gestion désignée par l’assemblée générale des propriétaires de bienssitués dans un immeubleou par le syndicat de propriétaires.

Parmi ces différentes solutions de gestion, la création d’un syndicat de propriétaires (une entité civile distincte) mérite une attention particulière étant donné qu’elle peut remplacer une assemblée générale de propriétaires de biens situés dans un immeuble pour la majorité des questions liées à l’usage, à la jouissance et à la disposition de l’immeuble détenu en copropriété (contrairement à un syndicat de propriétaires, une société de gestion résout uniquement les questions liées à l’entretien de l’immeuble détenu en copropriété).

Conformément aux articles 291 du Code civil de la Fédération de Russie et 135 du Code du logement de la Fédération de Russie, un syndicat de propriétaires est considéré comme un organisme à but non lucratif, une association de propriétaires de biens situés dans un immeuble chargée de :

1) gérer l’immeuble détenu en copropriété de manière collective, garantir l’usage, la jouissance et, dans les limites prévues par la loi, la disposition de l’immeuble détenu en copropriété,

2) réaliser les activités de construction, d’entretien, de maintien et d’agrandissement dudit bien,

3) fournir des services publics aux personnes qui occupent des logements dans des immeubles d’habitation,

4) organiser d’autres activités visant à répondre au besoin de gestion des immeubles d’habitation.

La charte est l’acte constitutif du syndicat de propriétaires. Elle est adoptée au cours d’une assemblée générale des propriétaires de biens situés dans un immeuble à la majorité des votes.

Ainsi, suite à la formation d’un syndicat de propriétaires, c’est ce dernier qui résout les principaux problèmes liés à l’usage, à la jouissance et à la disposition de l’immeuble détenu en copropriété, c’est pourquoi le législateur a institué une règle selon laquelle les propriétaires de logements situés dans un même immeuble ne peuvent former qu’un syndicat de propriétaires (paragraphe 1, article 136 du Code du logement de la Fédération de Russie). Cela permet de lever l’incertitude concernant les tierces parties proposées comme solution à la question portant sur le type de personne morale compétente pour la gestion d’un immeuble détenu en copropriété. Une gestion qui consiste à :

1) conclure un contrat de gestion de l’immeuble d’habitation et d’autres contrats garantissant la gestion de l’immeuble, y compris l’entretien et les réparations de l’immeuble détenu en copropriété ;

2) estimer les recettes et dépenses sur l’année, y compris les dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations de l’immeuble détenu en copropriété, les coûts liés à la réparation et à la rénovation de l’immeuble, les contributions et cotisations spéciales au fonds de réserve, ainsi que les dépenses liées aux autres objectifs fixés par le chef actuel et la charte du syndicat ;

3) fixer, sur la base de l’estimation des recettes et des dépenses sur l’année du syndicat, le montant des paiements et cotisations pour chaque propriétaire d’un logement situé dans un immeuble d’habitation en fonction de sa quote-part de propriété sur l’immeuble détenu en copropriété ;

4) accorder la jouissance ou la jouissance limitée d’une partie de l’immeuble détenu en copropriété ;

5) agrandir ou reconstruire une partie de l’immeuble détenu en copropriété ;

6) obtenir la jouissance ou recevoir ou acquérir en copropriété les terrains des propriétaires de logements situés dans un immeuble destinés à la construction d’habitations, de bureaux et autres bâtiments, ainsi qu’à l’exploitation future qui en sera faite ;

7) réaliser, au nom et pour le compte des propriétaires de logementssitués dans un immeuble, la construction des terrains attribués attenant audit immeuble.

Liste des sources :

1. Première partie du Code civil de la Fédération de Russie du 30 novembre 1994 N 51-FZ // Recueil des lois de la Fédération de Russie du 5 décembre 1994, N 32, article 3301.
2. V. Zimeleva La copropriété dans le droit civil soviétique ЗимелеваМ.В. Общая собственность в советском гражданском праве// Écrits scientifiques de l’Institut national des sciences juridiques du commissariat du peuple de la justice de l’URSS. Numéro 2. Moscou, 1941 Page 4 ;
3. P. Manankova Rapport juridique sur la copropriété en vertu de la législation soviétique МананковаР.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Tomsk, 1977. Pages 78 à 80.
4. Droit civil soviétique/Sous la direction de V. A. Piasentseva Tome 1 Moscou, 1975 Page 383 ;
5. V. Petrova La copropriété pour les propriétaires d’un appartement situé dans un immeuble ПетроваИ.В. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме//Problèmes théoriques et pratiques actuels du droit privé : Recueil d’ouvrages scientifiques Современные теоретические и практические проблемы частного права: Сборник научных трудов. Stavropol, 2004. Numéro 1. Page 275.
6. Code du logement de la Fédération de Russie du 29 décembre 2004, N 188 – FZ // Recueil de lois de la Fédération de Russie, 2005, N 1 (partie I), article14.
7. Loi fédérale du 15/04/1998, N°66-FZ sur « Les associations de citoyens à but non lucratif pour l’horticulture, le jardinage et l’agriculture » // Recueil de lois de la Fédération de Russie, 1998, N°16, article1801
8. Loi fédérale du 30/12/2004 N°214-FZ sur « La participation à la construction des immeubles et autres biens immobiliers et sur la modification de certains actes législatifs de la Fédération de Russie » // Recueil de lois de la Fédération de Russie, 2005, N°1 (partie I), article 40.
9. Arrêté de l’Assemblée plénière de la Cour commerciale Suprême de la Fédération de Russie du 23 juillet 2009, N° 64 sur « Les problèmes de jurisprudence liée à l’examen des litiges relatifs aux droits des propriétaires d’un logement dans un immeuble détenu en copropriété » // Vestnik de la Cour supérieure d’arbitrage de la Fédération de Russie, 2009, N°9.
10. G. Pevnitski Droits réels sur un bien situé dans un immeuble : synthèse de la dissertation du candidat de sciences juridiques ПевницкийС.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Moscou, 2006 Page 19.
11. Droit civil russe : en deux tomes, tome 1 Manuel / Sous la direction de E. A. Soukhanov Moscou, 2000 Pages 485 et 486.
12. A. Khokhlov Droit de propriété et autres droits réels ХохловС.А. Право собственности и другие вещные права // Code civil russe. Problèmes. Théorie. Jurisprudence : Recueil de mémoires de S. A.Khokhlov Moscou, 1998. Page 387.
13. V. Markova Gestion d’un immeuble détenu en copropriété : problèmes et solutionsУправление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / sous la direction générale de V. D. Rouzanova Moscou : Administration des affaires, 2010 Pages 11,12.

[1] Le droit de copropriété (sans attribution de quotes-parts de propriété) constitue une exception à la règle générale qui n’est pas prise en compte dans le présent article.