« Loi sur le fonds des copropriétaires »

A la suite d’une vague de faillites parmi les entreprises de BTP, sans parler des sociétés pratiquant l’escroquerie dont le seul but était de capter des capitaux privés, un très grand nombre de personnes ayant investi dans des projets de constructions se sont retrouvées sans argent et sans logement. Comme la législation en vigueur ne fournissait pas suffisamment de garanties aux copropriétaires et ne permettait pas de couvrir complètement les dommages subis, la Douma, après des auditions publiques de copropriétaires escroqués, a adopté un nouveau texte de loi, en commençant en l’occurrence par créer un Fonds de protection des droits des citoyens victimes de ces escroqueries.

Une entreprise publique « Fonds de protection des droits des citoyens – copropriétaires de projets de construction » a été constituée par la Fédération de Russie en vue de mettre en œuvre la politique publique du logement qui vise à renforcer les garanties de protection des droits et des intérêts légitimes des copropriétaires de constructions partagées, ayant investi des fonds pour la construction ou la création d’immeubles résidentiels et/ou de maisons de ville contigües par groupes de trois bâtiments ou plus. Ces ressources financières sont investies par contrat de participation à la construction et prévoient la transmission de locaux résidentiels conformément à la législation sur la participation à la construction partagée d’immeubles résidentiels et/ou autres biens immobiliers pour la construction ou la création d’immeubles résidentiels et/ou de maisons de ville composés de trois groupes ou plus.

Afin de parvenir aux objectifs fixés, il est envisagé de constituer un fonds de compensation alimenté par les contributions obligatoires des maîtres d’ouvrage faisant intervenir des ressources financières de la part des participants dans le projet de construction. C’est grâce à ce fonds que peuvent notamment être effectués les paiements au bénéfice des participants du projet de construction en cas de faillite du maître d’ouvrage, ainsi que le financement des opérations d’achèvement de la construction des bâtiments dont la construction a été interrompue.

Il a été défini que le montant des contributions obligatoires pour les maîtres d’ouvrage au fonds de compensation est de 1,2 % du prix validé par les parties dans chaque contrat de participation prévoyant la remise d’un bien résidentiel. Par ailleurs, les contributions obligatoires sont versées sur le compte nominal du Fonds au moins trois jours ouvrables avant la date d’enregistrement officiel des documents contractuels.

Sur demande du maître d’ouvrage, les fonds financiers lui sont versés depuis le compte nominal dans un délai de 5 jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande dans les cas suivants :

– refus d’enregistrement officiel d’un contrat de participation à un projet de construction ;

– refus d’une partie de conclure la transaction ;

– excédent de paiement opéré par le maître d’ouvrage.

Le Fonds inscrit au registre unique des maîtres d’ouvrage les informations sur les projets de construction partagée pour lesquels le maître d’ouvrage a effectué les paiements obligatoires au bénéfice du fonds de compensation au plus tard un jour ouvrable après la réception des sommes correspondantes sur le compte du fonds de compensation.

Il est stipulé que le maître d’ouvrage est en droit d’inclure les ressources financières des copropriétaires de la construction partagée pour la construction ou la création d’un ou de plusieurs immeubles et/ou autres biens immobiliers comprenant une construction partagée, conformément au dossier du projet et à condition que la construction ou la création des immeubles en question et/ou autres biens immobiliers soit réalisée dans le cadre d’un seul permis de construire. Le maître d’ouvrage n’a pas le droit de réaliser en même temps la construction ou la création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers sur la base de plusieurs permis de construire.

Un certain nombre d’exigences sont introduites à l’égard du maître d’ouvrage utilisant les ressources financières de personnes privées pour la construction d’un immeuble sur la base d’un contrat de participation à une construction partagée, telles que :

– le montant des fonds propres du maître d’ouvrage doit être d’au moins 10% du coût prévu de la construction ou de la création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers qui a été indiqué dans la déclaration de projet ;

– la présence d’au moins 10% du coût initial de la construction ou de la création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers sur le compte du maître d’ouvrage ouvert dans une banque habilitée à la date d’envoi de la déclaration de projet à l’organisme mandaté par le pouvoir exécutif du Sujet de la Fédération de Russie ;

– l’absence d’obligations relatives à des crédits, des emprunts, des subventions, à l’exception de crédits ciblés liés à l’intervention de fonds financiers de participants à un projet de construction partagée et à la construction ou la création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers dans les limites d’un permis de construire ;

– l’absence de lancement ou d’émission de titres, à l’exception d’actions, par le maître d’ouvrage ;

– les obligations du maître d’ouvrage non relatives à l’intervention de fonds financiers des participants de la construction partagée et à la construction ou création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers dans les limites d’un seul permis de construire ne dépassent pas 1% du coût du projet de construction à la date d’envoi de la déclaration de projet à l’organisme habilité du pouvoir exécutif du sujet de la Fédération de Russie ;

– les biens appartenant au maître d’ouvrage ne sont pas utilisés pour assurer l’exécution d’obligations de tierces personnes ou d’obligations propres du maître d’ouvrage non relatives à l’intervention de fonds financiers des participants de la construction partagée et à la construction ou création d’immeubles et/ou d’autres biens immobiliers dans les limites d’un seul permis de construire.